Para la gran mayoría, la compra de una vivienda es la inversión más importante que realizarán a lo largo de su vida. Lo fundamental: que responda a nuestras necesidades y se adapte a las posibilidades financieras
1.1. Determinar el precio
Determinar el precio de la vivienda que vamos a adquirir dependerá de si disponemos de capital inicial o no, de la capacidad de endeudamiento de cada uno, de las ventajas fiscales que conlleva la compra de una vivienda, o de si tenemos otra vivienda anterior que vamos a vender. También puede estudiarse la posibilidad de abrir una cuenta de ahorro vivienda.
Capacidad de endeudamiento
· Hay que considerar qué porcentaje de los ingresos puedes destinar al pago de las cuotas del préstamo para no endeudarse por encima de nuestras posibilidades. Analiza cuál es el importe por el que te puedes endeudar anualmente, al que se pueda hacer frente sin problemas. Como orientación, la cuota del crédito no debe superar el 35% de los ingresos netos.
· Normalmente el crédito hipotecario cubrirá en torno al 80% del valor de tasación de la vivienda que quieras comprar.
· Ten en cuenta otros gastos, además de la hipoteca que, como propietario, voy a tener: impuestos, la comunidad de propietarios, reformas...
Ventajas fiscales
· No todas las viviendas van a disfrutar de un trato fiscal preferente, sino sólo la denominada vivienda habitual (tiene que cumplir los siguientes requisitos: que se viva en ella durante al menos tres años consecutivos y que sea habitada de forma efectiva y continuada en los doce meses siguientes a su adquisición o finalización de las obras).
· Cuando se adquiere una primera vivienda habitual, se podrá disfrutar con carácter general de una deducción en la cuota que pague en el IRPF, que dependerá de las cantidades que haya pagado por la compra de la vivienda, o por las cantidades que pague de hipoteca, ya sea principal o intereses.
· En el año de la adquisición corresponde una desgravación del 15% sobre la cantidad invertida en la compra. La cantidad máxima a la que se puede aplicar esta desgravación es de 9.015,18
Si ya tenemos vivienda y queremos venderla
· Si lo que tenemos previsto es vender nuestra vivienda habitual para comprarnos otra, no debemos precipitarnos y planificar bien la operación para obtener las mayores ventajas de la transacción
· Al vender nuestra antigua vivienda lo normal es obtener un beneficio. Si reinvertimos a tiempo el dinero con la compra de la nueva vivienda y cumpliendo una serie de requisitos no vamos a tener que pagar impuestos por este beneficio fiscal.
Cuenta de ahorro vivienda
· Se trata de depósitos bancarios cuya finalidad es planificar el ahorro necesario para la compra o rehabilitación de la primera vivienda habitual
· Entre sus inconvenientes está el que se fija un plazo para la compra de la vivienda, usualmente a los cuatro años de su apertura, y que una vez cumplido debe invertirse todo el saldo
· Sin embargo, tiene la ventaja de que te permite desgravar durante más tiempo, mientras ahorras antes de comprar la vivienda, y te ayuda a disminuir los costes de un posible crédito.
1.2. ¿Qué tipo de vivienda elegir?
Vivienda nueva o de segunda mano, libre o protegida, piso, chalet, extensión, número de habitaciones, situación...
· Vivienda nueva es aquella que no ha sido transmitido nunca. Normalmente su precio es mayor que la de segunda mano y en muchos casos se tendrá que decidir, únicamente viendo el plano, si nos gusta o no o si se adapta a nuestras necesidades. Sin embargo en muchos casos se tiene la posibilidad de hacer modificaciones en la estructura de la vivienda o involucrarse en la elección de materiales.
· La vivienda que ya ha sido transmitida en alguna ocasión se denomina de segunda mano. En este caso habrá que prestar más atención al estado de la vivienda y valorar las posibles mejoras que sea necesario realizar.
· La compra de una vivienda nueva o de primera mano está sujeta al pago del IVA, un 7%. En el caso de una adquisición de segunda mano no hay que pagar el IVA pero sí el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, cuyo porcentaje varía dependiendo de cada provincia.
Vivienda nueva o de segunda mano
· Vivienda nueva es aquella que no ha sido transmitido nunca. Normalmente su precio es mayor que la de segunda mano y en muchos casos se tendrá que decidir, únicamente viendo el plano, si nos gusta o no o si se adapta a nuestras necesidades. Sin embargo en muchos casos se tiene la posibilidad de hacer modificaciones en la estructura de la vivienda o involucrarse en la elección de materiales.
· La vivienda que ya ha sido transmitida en alguna ocasión se denomina de segunda mano. En este caso habrá que prestar más atención al estado de la vivienda y valorar las posibles mejoras que sea necesario realizar.
· La compra de una vivienda nueva o de primera mano está sujeta al pago del IVA, un 7%. En el caso de una adquisición de segunda mano no hay que pagar el IVA pero sí el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, cuyo porcentaje varía dependiendo de cada provincia.
Vivienda libre o protegida
Dependiendo de la Comunidad Autónoma en que se va adquirir, la vivienda protegida implica más facilidad, con ventajas económicas y fiscales, para facilitar al acceso a la vivienda de los ciudadanos. También implica una serie de limitaciones: para acceder a ella se deben cumplir una serie de requisitos económicos, la vivienda tiene unas características determinadas –normalmente no puede exceder de cierta extensión-, el comprador deberá destinarla a vivienda habitual y está sometida a un precio máximo de venta.
Tipo de vivienda
· En cuanto al tamaño, se deberán analizar las necesidades propias y las de las personas que van a vivir en ella.
· En cuanto a la estructura, se puede optar por una vivienda en edificio (estudio, apartamento, piso, dúplex) o en horizontal: pareada, adosada o casa unifamiliar.
· Habrá que optar además, por elegir la vivienda con o sin garaje. No siempre será necesario adquirirlo conjuntamente con la vivienda, también se puede optar por comprarlo separadamente.
· Dependiendo de nuestras necesidades tendremos que conocer con qué infraestructuras cuenta el barrio: colegios –si tenemos hijos en edad escolar-, instalaciones deportivas, hospitales, centros comerciales, supermercados o espacios verdes. También es muy interesante la existencia de transportes públicos cercanos, aunque habitualmente no los usemos.
· Analizar las distancias y el tiempo de desplazamiento hasta el lugar de trabajo o aquellos otros emplazamientos a los que habitualmente tengamos que acudir.
· Es conveniente recabar información sobre los posibles proyectos urbanísticos, sus perspectivas de crecimiento o cualquier incidencia que en este sentido esté prevista. Esto puede afectar a la revalorización del inmueble o, por el contrario, devaluarlo.
· Para evitar futuras sorpresas conviene darse una vuelta por el barrio de día y de noche, en horas punta, para comprobar si hay exceso de tráfico, de ruidos, si es una zona tranquila o si existen establecimientos que puedan resultar molestos.
1.4. ¿Dónde buscar?
Lo ideal es acceder al mayor número de ofertas posibles para poder comparar diferentes precios y calidades, bien tratando directamente con el vendedor o recurrir a un agente de la propiedad inmobiliaria. La oferta es muy amplia, pero si conocemos los cauces adecuados ahorraremos tiempo y evitaremos posibles contratiempos.
Por nuestra cuenta
· Si optamos buscar vivienda por nuestra cuenta, las posibilidades son múltiples: podemos acudir a la prensa especializada de oferta inmobiliaria, en los anuncios por palabras de la prensa general o en las secciones especializadas de ésta de oferta inmobiliaria que suelen editarse un día de la semana.
· También se pueden consultar los portales de Internet especializados en el sector inmobiliario. Tucasa.com ofrece más de 100.000 ofertas de inmuebles actualizadas, y múltiples servicios que nos permiten encontrar vivienda de forma rápida, cómoda y efectiva, pero también la posibilidad de asesorarse en cada uno de los pasos y decisiones que hay que tomar.
La administración
· Si optamos por solicitar una vivienda de protección oficial, hemos de tener en cuenta que los parámetros para su concesión varían dependiendo de la Comunidad Autónoma en que se resida. Se tendrá que recurrir así al organismo público correspondiente encargado de vivienda.
· En otros casos, las distintas administraciones, a nivel provincial y autonómico, crean servicios específicos para determinados colectivos, como los jóvenes, donde se puede acceder a ofertas interesantes
1.5. Recurrir a un intermediario · Las inmobiliarias y API’s -Agentes de la Propiedad Inmobiliaria- actúan como intermediarios entre comprador y vendedor. La principal ventaja a la hora de recurrir a un intermediario radica en que ahorran tiempo en la búsqueda de vivienda y asesoran en muchos de los pasos a seguir a al hora de la realizar la transacción –valor de los inmuebles, modalidades de financiación-.
· Cobran una comisión a la persona que vende que oscila entre el 2% y el 5% del precio de la vivienda.
